项目策划书要素(模板6篇)

时间:2023-10-03 11:29:09 作者:曼珠 策划书

无论是身处学校还是步入社会,大家都尝试过写作吧,借助写作也可以提高我们的语言组织能力。相信许多人会觉得范文很难写?下面是小编为大家收集的优秀范文,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。

项目策划书要素篇一

根据pmbok2000,项目计划可以包含如下要素:

1、项目范围说明

项目范围说明阐述进行这个项目的原因或意义,形成项目的基本框架,使项目所有者或项目管理者能够系统地、逻辑地分析项目关键问题及项目形成中的相互作用要素,使项目干系人在项目开始实施前或项目相关文档编写以前,能够就项目的基本内容和结构达成一致;项目范围说明应当形成项目成果核对清单,作为项目评估的依据,在项目终止以后或项目最终报告完成以前进行评估,以此作为评价项目成败的依据;范围说明还可以作为项目整个生命周期监控和考核项目实施情况的基础,和项目其他相关计划的基础。

2、项目进度计划

进度计划是说明项目中各项工作的开展顺序、开始时间、完成时间及相互依赖衔接关系的计划。通过进度计划的编制,使项目实施形成一个有机的整体。进度计划是进度控制和管理的依据,可以分为项目进度控制计划和项目状态报告计划。

在进度控制计划中,要确定应该监督哪些工作、何时进行监督、监督负责人是谁,用什么样的方法收集和处理项目进度信息,怎样按时检查工作进展和采取什么调整措施,并把这些控制工作所需的时间和人员、技术、物资资源等列入项目总计划中。

3、项目质量计划

质量计划针对具体待定的项目,安排质量监控人员及相关资源、规定使用那些制度、规范、程序、标准。项目质量计划应当包括与保证与控制项目质量有关的所有活动。质量计划的目的是确保项目的质量目标都能达到。根据iso9001要求和pmbok2000,为实现质量目标,组织应遵循以顾客为中心、领导作用、全员参与、过程方法、管理的系统方法、持续改进、基于事实的决策方法、互利的供方关系等8项质量管理原则。

4、项目资源计划

有了项目范围计划和进度计划后,资源计划就是决定在项目中的每一项工作中用什么样的资源(人、材料、设备、信息、资金等等),在各个阶段使用多少资源。项目费用计划包括资源计划、费用估算、费用预算。

5、项目沟通计划

沟通计划就是制定项目过程中项目干系人之间信息交流的内容、人员范围、沟通方式、沟通时间或频率等沟通要求的约定。

6、风险对策计划

风险对策计划是为了降低项目风险的损害而分析风险、制定风险应对策略方案的过程,包括识别风险、量化风险、编制风险应对策略方案等过程。

7、项目采购计划

项目采购计划过程就是识别哪些项目需求可应通过从本企业外部采购产品或设备来得到满足。如果是软件开发工作的采购,也就是外包,应当同时制定对外包的进度监控和质量控制的计划。

8、变更控制、配置管理计划

由于项目计划无法保证一开始就预测得非常准确,在项目进行过程中也不能保证准确有力的控制,导致项目计划与项目实际情况不符的情况经常发生,所以必须有效处理项目的变更。变更控制计划主要是规定变更的步骤、程序,配置管理计划就是确定项目的配置项和基线,控制配置项的变更,维护基线的完整性,向项目干系人提供配置项的准确状态和当前配置数据。

由于软件开发的手工性、个体性特征,软件开发项目计划不可能是一个静态的计划,一次在项目启动时,可以先制定一个颗粒度相对比较粗的项目计划,先确定项目高层活动和预期里程碑。粗颗粒度的项目计划需要不断地更新迭代,根据项目的大小和性质以及项目的进展情况进行迭代和调整。迭代和调整的周期也是根据项目的情况进行制订的,一般短到一周,长到2个月左右。经过不断的计划制订、调整、修订等工作,项目计划从最初的粗粒度,变得非常详细。这样的计划将一直延续到项目结束,延续到项目的成果出现。

制定计划的过程就是一个对项目逐渐了解掌握的过程,通过认真地制定计划,项目经理可以知道哪些要素是明确的,哪些要素是要逐渐明确的,通过渐近明细不断完善项目计划。阶段计划中包含的和下一阶段工作安排是掌握项目进度的依据,从阶段计划对照总体计划,才能一目了然地看出工作的进展情况。制定计划的过程,也是在进度、资源、范围之间寻求一种平衡的过程。制定计划的精髓不在于写出一份好看的文档,而在于运用您的智慧去应对各种问题和面临风险并尽可能做出前瞻性的思考。一旦计划被负责任地完成,他就可以给自己一个和管理层或客户交流与协商的基础,帮助你在项目过程中防范各种问题的出现,帮助你保证项目按时完成。

企业确定要开始某个项目时一般会下达一个立项的文件,暂且叫“项目立项文件”,主要内容是遵照的合同或相关协议,项目的大致范围、项目结束的截止时间和一些关键时间,指定项目经理和部分项目成员等等。

接下来的项目计划编写一般要按照以下过程:

1、成立项目团队

相关部门收到经过审批后的“项目立项文件”和相关资料,则正式在“项目立项文件”中指定的项目经理组织项目团队,成员可以随着项目的进展可以在不同时间加入项目团队,也可以随着分配的工作完成而退出项目团队。但最好都能在项目启动时参加项目启动会议,了解总体目标、计划,特别是自己的目标职责,加入时间等等。

2、项目开发准备

项目经理组织前期加入的项目团队成员准备项目工作所需要的规范、工具、环境。如开发工具、源代码管理工具、配置环境、数据库环境等。前期加入的项目团队成员主要由计划经理,系统分析员等组成,但快要制定好的项目计划一定要尽可能经过在所有项目团队成员和项目干系人中间的充分沟通。如果项目中存在一些关键的(指将影响项目成败)技术风险,则在这一阶段项目经理应组织人员进行预研。预研的结果应留下下书面结论以备评审。

说明:项目计划书必须在相应阶段对项目目标、阶段目标和各项任务进行精确的定义,就是要在相应阶段进一步进行项目目标的细化工作;特别是在概要设计完成,详细设计或编码实现开始之前应该对下一阶段的目标任务进行细化。应当充分调查并掌握影响项目计划的一切内部和外部影响因素;应当尽可能充分地分析项目工作分解结构,通过分析项目工作分解结构不仅获得项目的静态结构,而且通过逻辑分析,获得项目各工作任务之间动态的工作流程;应当将项目目标、任务进行分解,制定详细的实施方案。

3、项目信息收集

项目经理组织项目团队成员通过分析接收的项目相关文档、进一步与用户沟通等途径,在规定的时间内尽可能全面收集项目信息。项目信息收集要讲究充分的、有效率的沟通,并要达成共识。有些成员认为,电子邮件发来的文档(计划、需求、周计划等)是在沟通不够充分的情况下完成的,成员看过后有不了解或与自己的能力或意愿不符的情况,但通过电子邮件等方式沟通的效率不高,这也许是个习惯的问题,也许和某个具体问题本身是否容易通过电子邮件沟通清楚有关。因此重要的内容需要开会进行q&a讨论,确保所有重要问题都得到理解,最终达成共识。讨论会上达成共识的应当记录成文字落实在具体的文档中。

4、编写《软件项目计划书》

项目经理负责组织编写《软件项目计划书》。《软件项目计划书》是项目策划活动核心输出文档,它包括计划书主体和以附件形式存在的其他相关计划,如配置管理计划等。《软件项目计划书》的编制参考《gb8567-88计算机软件产品开发文件编制指南》中项目开发计划的要求。各企业在建立iso9001质量管理体系或cmm过程中也会建立相应的《软件开发项目计划书规范》。

编制项目计划的过程应当分为以下几个步骤:

a、确定项目的应交付成果。这里的项目的应交付成果不仅是指项目的最终产品,也包括项目的中间产品。例如通常情况下软件开发项目的项目产品可以是:需求规格说明书、概要设计说明书、详细设计说明书、数据库设计说明书、项目阶段计划、项目阶段报告、程序维护说明书、测试计划、测试报告、程序代码与程序文件、程序安装文件、用户手册、验收报告、项目总结报告等等。

b、任务分解:从项目目标开始,从上到下,层层分解,确定实现项目目标必须要做的各项工作,并画出完整的工作分解结构图。软件开发项目刚开始可能只能从阶段的角度划分,如需求分析工作、架构设计工作、编码工作、测试工作等等,当然规模较大时也可把需求、设计拆分成不同的任务。不过特别是在概要设计完成时可以对下一阶段的目标任务进行横向的细化。

c、在资源独立的假设前提下确定各个任务之间的相互依赖关系,以确定各个任务开始和结束时间的先后顺序;获得项目各工作任务之间动态的工作流程。

d、确定每个任务所需的时间,即根据经验或应用相关方法给任务需要耗费的时间;确定每个任务所需的人力资源要求,如需要什么技术、技能、知识、经验、熟练程度等等。

e、确定项目团队成员可以支配的时间,即每个项目成员具体花在项目中的确切时间;确定每个项目团队成员的角色构成、职责、相互关系、沟通方式。

f、确定管理工作,管理工作是贯穿项目生命周期的,如项目管理、项目会议等、编写阶段报告。项目团队成员之间的沟通时间、项目团队成员和其他项目干系人之间的沟通时间也比较容易被忽视,而沟通时间也是比较不容易固定地量化和日程化。但这些工作在计划中都应当充分地被考虑进去,再回师项目计划更加合理,更有效地减少因为计划的不合理而导致的项目进度延期。

g、根据以上结果编制项目总体进度计划,总体进度计划应当体现任务名称、责任人、开始时间、结束时间、应提交的可检查的工作成果。

h、考虑项目的费用预算、可能的风险分析及其对策、需要公司内部或客户或其他方面协调或支持的事宜。

5、软件项目计划书评审、批准。

项目计划书评审、批准是为了使相关人员达成共识、减少不必要的错误,使项目计划更合理更有效。

项目经理完成《软件项目计划书》后,首先组织项目团队内部的项目团队负责人、测试负责人、系统分析负责人、设计负责人、质量监督员等对项目计划书进行评审,评审可采取电子或会议方式,并进行阶段成果项目团队内评阅记录。应当要求所有相关人员在收到软件项目计划书后的一个约定时间内反馈对计划书的意见。项目经理确保与所有人员就项目计划书中所列内容达成一致。这种一致性是要求所有项目团队成员对项目计划的内容进行承诺,无法承诺或者说是无法达成一致的,要么修改项目计划去适应某些项目团队成员,要么是由某些项目团队成员采取妥协措施,去适应项目计划的要求。

项目经理将已经达成一致的软件项目计划书提交项目高层分管领导或其授权人员进行审批,审批完成时间不能超过预先约定的时间。对于意义重大的项目,由过程控制部门如质量管理部和项目分管领导同时对《软件项目计划书》进行审批。

批准后的软件项目计划书作为项目活动开展的依据和本企业进行项目控制和检查的依据,并在必要时根据项目进展情况实施计划变更。

项目质量监督员根据《软件项目计划书》和《软件开发项目质量计划书规范》编制软件开发项目质量计划。大型的项目应当编制单独的《软件开发项目质量计划书》;规模较小的可以在《软件项目计划书》的某个章节说明“软件开发项目质量计划”,也可单独编制类似“软件开发项目质量控制表”的文档。

配置管理员根据计划书编制《项目配置管理计划》。以项目书中的阶段成果为依据,根据配置管理计划规范编制配置管理计划,项目经理审批配置管理计划,并对配置管理计划的有效性负责。

项目策划工作完毕,软件项目计划书通过评审,一般情况下,对软件开发项目来说,工作转入需求分析阶段。

项目计划内容的确定一般要按照以下过程:

1、确定项目概貌

合同项目以合同和招投标文件为依据,非合同项目以可行性研究报告或项目前期调研成果为依据,明确项目范围和约束条件,并以同样的依据,明确项目的交付成果。进一步明确项目的工作范围和项目参与各方责任。

2、确定项目团队

确定项目团队的组织结构和与项目开发相关的职能机构,包括管理、开发、测试、qa、评审、验收等。确定项目团队人员及分工。与相关人员协商,确定项目团队人员构成。如内部不能满足人员需求,则提出人员支援申请。

3、明确项目团队内、外的协作沟通

明确与用户单位的沟通方法。明确最终用户、直接用户及其所在本企业/部门名称和联系电话。客户更多的参与是项目成功的重要推动力量,加强在开发过程中与用户方项目经理或配合人员的主动沟通,将有助加强客户等项目的参与程度。建议采用周报或月报的方式通告项目的进展情况和下一阶段计划,出现的需要客户协调或了解的问题。

当项目团队需要与外部单位协作开发时,应明确与协作单位的沟通方式。确定协作单位的名称、负责人姓名、承担的工作内容以及实施人的姓名、联系电话。

明确本企业内部协作开发的部门名称、经理姓名、承担的工作内容以及工作实施责任人的姓名、联系电话。明确项目团队沟通活动。项目团队成员规模在3人以上的项目应该组织项目团队周例会,项目团队采用统一的交流系统建立项目团队的交流空间。

4、规划开发环境和规范

说明系统开发的所采用的各种工具,开发环境,测试环境等。列出项目开发要遵守的开发技术规范和行业标准规范。对于本企业还没有规范的开发技术,项目经理应组织人员制订出在本项目中将遵守的规则。

5、编制工作进度计划

根据本企业规定和项目实际情况,确定项目的工作流程。编制项目的工作计划,此计划为高层计划,各阶段的工作时间安排要包括完成阶段文档成果、文档成果提交评审及进行修改的时间,各阶段结束的标志是阶段成果发布。在计划中要求明确以下内容:

a、工作任务划分;

b、显示项目各阶段或迭代的时间分配情况的时间线或甘特图;

c、确定主要里程碑、阶段成果;

d、要求用文字对项目工作计划做出解释。最终用一张时间表格来完整说明整个工作计划;对于迭代开发的项目,应编制出第一阶段的阶段计划。阶段内的任务分割以2—5天为合适,特殊任务的时间跨度在两个星期内;在项目的进行过程中,项目经理编制双周工作计划,指导成员的具体工作。

6、编制项目的监控计划。其中说明进度控制、质量控制、版本控制、预算控制等。

7、编制项目的风险计划,分析项目过程中可能出现的风险以及相应的风险对策。对于大型项目,建议以附件方式编制,便于不断更新。

8、制定辅助工作计划。根据项目需要,编制如培训计划、招聘计划等。

9、规划开发支持工作,如供方管理计划。

10、规划项目验收:制定项目的验收计划。此项工作可以视需要进行裁减。

11、规划项目收尾与交接活动。制定项目的验收、培训和项目进入维护阶段与技术支持部的交接工作。

项目策划书要素篇二

项目策划书编号:

项目策划书

项目名称:

划 人:

年 月

策策划时间:

第一部分:项目介绍

1. 项目概述

请对本项目策划书进行整体概括性陈述(要求简明扼要,重点突出):

1、项目主题

2、实施对象(目标人群)

3、实施区域

4、项目期限

5、希望解决的问题、预期达到的目标

6、计划的活动、预计的成果等要素

2.项目背景分析

请对该项目相关的背景进行简要分析。包括项目起因和必要性、实施项目的条件、以前类似项目实施经验教训及相关政策环境等。(要求简明扼要)

3.项目问题分析: (要求简明扼要)

4.项目目标

项目所希望达到的目标是什么?(项目目标是对本项目所希望达到的目标的精确陈

述,在项目目标的陈述中,应当尽量符合具体,可测量,可达到,有时限的原则。项目目标可划分为总目标和分目标,总目标是对项目整体目标较为宏观的描述,分目标则是为实现总目标而形成的一系列具有严密逻辑关系的具体目标。)

5.项目策略及活动

项目将通过什么策略实现项目目标?即项目将用什么方式展开哪些活动?

6.预期风险分析

项目执行过程中会遇到哪些主观或客观的风险?本项目将采用那些对策来规避这些风险?(简要分析,须有实际意义)

7.项目创新性

创新性是项目成功与否的重要因素,也是项目是否获得资助的重要因素之一。项目申请方应当明确陈述本项目在本领域内具有哪些显著的创新性。而且这种创新性应当具有可推广、可持续的价值。

第二部分:项目实施计划

1.项目产出

简要说明本项目的总目标、预期成果(包括成果指标)、相关活动和资源投入等。图示如下:

注:空间不够请自行添加。

2. 具体实施步骤

项目策划书要素篇三

湖北十堰盟发实业有限公司领导,为了对贵企业的饭堂加强管理,进一步改善员工就餐的实际情况,本人结合对贵厂的实际情况及贵企业的实际要求,特拟定以下经营管理方案,敬请参阅如下食堂承包经营方案。

一、企业方提供:

4.卫生、服务、菜品质量的定期抽样检查; 二、本人职责:

5.厨务人员的人力安排及薪资、福利等的管理; 6.随时接受贵厂相关部门的监督和改善建议; 7.按月支付甲方水电费。

8.在满足甲方要求的前提下,可对外经营。 9.按甲方要求提供柴火灶煮蒸米饭。

特色咸菜或小菜

2.中餐、晚餐1.大荤 鱼、肉; (适当进行调节)

2.小荤:肉炒或蛋炒; 3.素菜:青菜素炒、凉拌菜 ; 4.汤;5.特色拌菜;

3.特色客餐:根据公司要求烹制。见如下菜单(可按甲方要求调整)

项目策划书要素篇四

随着社会的不断发展成熟,作为大学生群体的我们也愈发追求自我价值与社会价值的统一。为此我们结合周边实际,决定申请在校运行便利洗衣站这一项目。

由于我校新校区刚刚落成,基础服务实施还不甚完善,由此给同学们的生活造成了一定程度上的不便。这其中就包括洗衣问题,尤其是随着冬季的来临,大件衣物的清洗成了同学们日常生活中的一个难题。为了方便同学们的生活,节约大家时间以便更好的学习,同时也为了响应国家鼓励大学生创业的号召,我们决定向学校申请创办洗衣便利站。

1、“知识源于实践,实践检验真知”。通过在校的创业实践,既可以提高自身的实践能力、培养与提高自己的自立自强意识,又能使自己在校所学的文化知识结合实践得以深化,进而全面完善自身,从而更好的适应今后激烈竞争的社会环境。

2、通过该项目的开展与做大做强,可以激发周边同学的自立自强意识,可以进一步的宣扬大学生应有的创业拼搏精神,可以激发有志者的创业激情,以点带面促进各种创业项目的涌现。同时在校大学生创业项目的存在,拓宽了大学勤工俭学的渠道与方式,可在一定程度上帮助家庭困难同学缓解经济压力。

3、通过该项目的实施,可以为同学们的日常生活提供便利。另外,我们会以高标准要求自己,积极做好并不断发展完善我们的创业项目,力争参加大学生创业大赛等活动,努力为校争光。

采购30台全自动式洗衣机,放置于新校区各宿舍楼指定洗衣房内,每房间10台,以桶为计量单位,以自动投币机为方式进行收费洗衣服务。

1、洗衣便利站计划按照学校指定地点铺开,以每年新校区的建设进度为基准,逐年扩大便利站规模,直至新校区全面落成、学生变迁工作完毕为止。初步预定洗衣价格单筒3元,甩干加1元。

2、在管理上,以文法学院团委为管理核心,按照相关管理章程,设定若干管理人员,负责洗衣间的打扫及设备的运营和简单维修,所有管理人员均从学生中择优择困选取,以起到勤工助学的效果,实施责任包干制,规范服务,保证质量。

3、在设备选取及保养上,我们将从海尔、tcl、小天鹅等“三包”齐全的国家名牌洗衣设备中从优选用,采用全自动洗衣机容量5l,额定功率120w左右,保证设备品质。项目运营期间,24小时服务电话畅通,保证服务质量。同时,我们会定期检查、维修机器设备,并注意添置备用机器,以适时更新老坏机器,保证服务进行顺畅。

方式一:我方每年向校方交纳管理费三千元,双方签订长年合同,项目由我方独自经营。

方式二:采用bot的合作方式,我方先投入机器设备进行独立收支。项目运营两年后,以10%为起点,此后每年以10%的增长率逐年向校方返还股份,直至股份全部返还完毕为止。

该项目规划中未尽事宜,以及在项目实际运营中可能遇到的问题,双方可通过平等协商订立相关协议。

可以为同学们的日常生活带来极大便利,可以为家庭困难同学提供一份勤工俭学的岗位,给予其部分经济帮助;通过该项目的运营实施,我们可以更好的做到理论联系实际,巩固所学知识、提高实践能力、树立自强意识、培养创业精神;该项目的运营实施,是学校大力响应党和国家支持大学生创业政策的重要体现。同时,通过该项目的运营实施,有利于构建和谐的新校区人文环境。我们将以先进的理念、一流的设备为同学们提供一流的服务,我们有足够的激情与信心做好洗衣便利站项目,在项目运营中,还会遇到众多实际问题,希望学校能对该项目的顺利运营给予大力的支持。

项目策划书要素篇五

以盈利为目的,保证环境不受污染。

现在市场竞争非常激烈,各种方案和计划的投入真的是良莠不齐。每个运营商都想站在市场的顶端,但往往做不到。现在很多餐厅都面临一个很大的问题,就是餐具使用前的获取和使用后的处理。于是我们想到了用餐具吃饭。反正一切去尝试就知道了,我们相信我们的想法是可以实现的。毫无疑问,我们的市场还有待开发,我们需要各种新的方案。商业计划样本。

因为现在市场上有些东西是人们想象不到的。比如因为筷子,每年不知道砍倒了多少棵树,不知道污染了多少环境。这些现象是由我们生活的餐馆的不良做法和不负责任的做法造成的。这就是我们的环境被如此严重污染的原因。既然我们知道是怎么回事,我们应该想出一些办法来解决这些不良现象。不能允许那些污染环境的行为继续下去。

民以食为天,身体是革命的本钱。每个人每天都要吃饭,每个人都想吃干净的饭,所以开餐馆的前景是辉煌的。餐馆为人们提供了吃饭的地方。然而,在我们的世界里,每个人每天都要吃饭。也就是说,我们的市场是巨大的,我们的客人是众多的,我们的生意是有前途的,我们的餐馆的未来是辉煌的,光明的。

最近餐饮市场呈现出一派欣欣向荣的景象。我们有理由相信餐饮市场会有更好的明天。

如果我们能找到一种新的东西来代替筷子和其他餐具,那么我们的环境将发生巨大的变化,我们将在市场上找到一条新的道路,让每个人都能吃到各种干净、健康和营养的食物。

我们提出了一种新的配方,即在现有的食品中添加一种固化的物质,使餐具可以食用,取代餐具的功能。这样,我们就不会有环境污染的问题,我们的环境也不会被污染。人只有生活在这样的环境中,才会感到舒适。当人们来到餐馆时,他们也会感到轻松和舒适。

为了顾客的健康,我们的饭菜质量和卫生是有保证的。我们的餐桌是高温离子机,吃的餐具都是彻底消毒的。而且我们的餐具很好吃,让您吃到卫生、舒适、美味的饭菜。给你一个满意的答案!

都说生意做不起来,资本做主。反正经济效益是我们做事情的直接目的。我们公司可以省下一大笔买餐具的钱,还有运输费和木材消耗。更重要的是一次性餐具的处理和环境影响的附带费用。我们来算一下:比如一天有一百个顾客,就要用一百多套餐具。就算一个人要浪费一套餐具,每套三元,也就是三百元,加工的附带费用至少五十元。而且我们的餐具根本不需要钱。这个经济效益应该让你满意吧!

餐厅的物流是一件麻烦的事情。服务人员做事不能马虎,员工必须尽职尽责。只有这样,餐厅的正常工作才能很好的开展。

本公司以盈利为目标,以热情的服务态度为宗旨,为每一位顾客提供优质美味的食品。我们有理由相信公司的明天会更好,发展大有可为。它将以其先进的步伐走在时代的前面。恐怕几十年都不会落后,还能跟上时尚。

x公司的破产处理:

如果我们公司的产业不行了,或者市场上没有客户,没有消费者,那么我们公司可以在全体股东大会决定后宣布破产或者注销公司。

项目策划书要素篇六

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通过对润业苑项目的初步分析,我们感到这将是一个可塑性非常强的项目,通过专业的营销和策划操作,它不但可体现出开发商的实力和形象,更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研,根据市场所反映出来的背景,结合自身所积累的经验,提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴,届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告,以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限公司

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展的过程中,我司认为可分为两个阶段,每个阶段市场构成要素的特征,简析如下:

(一)九九年之前,被动销售的暴利阶段:

客源特征:以高收入者为主,追求身份与地位的显示,此时市场选择范围小,客户购买存在一定盲目性。

开发商特征:政府对开发公司的实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特性,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。

项目特征:产品形式单一(多层为主),缺乏特色,不注重整体规划,且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。

销售特征:无整体营销思路,盲目追求高利,定价偏高,且无有效的表现及宣传手法,不注重品牌的培养和树立。

(二)xx年以后,振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性,此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征:迫于竞争的压力,开发商主动寻求新的开发理念,对营销策划理念逐渐接受,同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想,开始注重客源需求,逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的`良好发展前景,进而纷纷抢占济南市常同时由于政府对土地资源进行统一管理,地价开始上升,而促使开发企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色:产品多元化,在仍以多层为主的同时,小高层逐步为市场认可,高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破,小区规划趋于合理,特色鲜明,并且小区品质不断提升。

销售特色:价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受,人员日趋专业化,宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下,客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化:

1、客户需求的变化

能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户,已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

能承受4000元/m2以上的客户,相对前两种客户来说已有了质的提高,在选择楼盘时,最注重的是享受,追求一种理念和内涵,同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化:

地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统的利用地段创品牌,到创品牌而创地段。

产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,并逐渐为市场所接受。

其中:

小高层发展分三个阶段:

(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志,小高层做为新的开发理念进入济南市场,并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划,注重了前期宣传,引起巨大冲击,前期销售达到良好的效果。

(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志,小高层市场进入激烈竞争阶段,此时开发商追求高容积率、高利润率,导致小高层价位偏高,并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露,因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

(3)市场以客源的选择为导向,再次转向社区化的板式小高层方向发展,并且日益呈现出规模化、品牌化的特征,此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变,并逐步建立了品牌观念,具备了较强的竞争意识。

营销方面:竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新,由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式,到今天的炒理念、规模、品牌,并且营销已越来越成为一种全程性策划行为,必须注重前期准备工作,要熟悉当地情况并与之结合,了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况:

本案位于济南市解放路东首,西临济南市的cid(科技商务中心区)山大路,这是市政府的重点项目,它的兴起必定会辐射到周边,从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区,众多知名国际国内大公司投资于此,本案正处于这两个发展区域的中间位置,交通方便,地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析:

经济水平:

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层,社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全,该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围,成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位:

由于本案属中高档楼盘,受价格限制,客源面相对狭窄,根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析:

(一)本地客源:

此类客源为本案客源之基础,且为先期客源之主力,我司认为主要有以下类型:

私营业主:有较为雄厚的经济基础,事业相对稳定,有广泛的社交关系,并且有足够的休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强的接受度,但有着冷静的思考与判断,大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员:此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入,大多已有单位分配的住宅,但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领:此类客户具有高学历、高收入的特点,追求高品味的生活氛围,以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士:此部分人有着灵活的思考、较高的收入,社会地位起点高,追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型,但比例有限。

小结:本地客源大多为二次或三次置业,且以标准户型为主要需求。